Règles de prospect : dans le silence du règlement du PLU, quelle règle applicable aux balcons?

Conseil d’État, 25 mai 2022, MM. B et autres, n°455127, B :

4. Il résulte de ces dispositions, en l'absence de mention particulière du règlement du plan local d'urbanisme figurant au dossier soumis aux juges du fond, que, à l'exception des débordements de toiture inférieurs ou égaux à un mètre, tout point de la façade, y compris au niveau de balcons en saillie, doit respecter une distance minimale par rapport à la limite séparative correspondant à la moitié de la hauteur de la façade, mesurée à l'égout du toit ou, dans le cas d'un mur pignon, au sommet de ce dernier, avec un minimum de quatre mètres.

Voici un arrêt d’une grande importance pratique.

La plupart des PLU, notamment les PLUi, sont détaillés et comprennent des règles de prospect qui définit une règle de base et des exceptions qui portent sur les éléments qui peuvent être placés en saillie des façades.

C’est notamment le cas des balcons qui sont généralement admis dans les bandes de prospect et on calcule alors le prospect par rapport à la façade nue, c’est-à-dire l’‘enveloppe principale du bâtiment.

Ce type de règle donne cependant de mauvaises habitudes et on se retrouve bien perdu quand le règlement du plan local d’urbanisme ne prévoit rien pour les balcons.

En somme, quelle est la règle de base?

C’était le cas en l’espèce : le règlement définit une règle de prospect et précise que les débords de toiture ne sont pas pris en compte dans ces prospects dans une limite de 1 mètre, et c’est tout. Aucune précision sur les balcons.

Le Conseil d’État nous précise que lorsque le règlement ne dit rien, et bien on applique la règle et rien que la règle.

Ainsi, la règle de prospect, calculée pour rappel à l’égout du toit (Conseil d’État, 14 avril 1995, SCI les terrasses de la mer, n°129479, B ; Conseil d’État, 28 septembre 1998, Commune de Saint-Bon-Tarentaise, n°172656, B), s’applique aux balcons.

Petit exemple pour illustrer